Bauen oder kaufen mit wenig Eigenkapital

dana - Donnerstag, 9. August 2018 - 13:42 Uhr
Capri23auto @ pixabay.com
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In Sachsen zu bauen, ist vergleichsweise noch günstig, das gilt vor allem für die ländlichen Regionen. In den Metropolen Dresden und Leipzig steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime an. Dabei profitieren Hauskäufer vom günstigen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. In Sachsen ist das durchschnittliche monatliche Einkommen von Bauherren seit 2010 leicht rückläufig. Im Schnitt haben die Bauherren sechs Prozent Eigenmittel, diese Quote lag 2010 noch bei 14 Prozent.

Eigenkapitalausstattung der Bauherren in Sachsen eher gering

An der Eigenkapitalquote ist unschwer zu erkennen, dass es um die Eigenkapitalausstattung der Bauherren nicht gut bestellt ist. Viele wagen das Abenteuer Eigenheim mit nahezu nichts, finanzieren ohne Eigenmittel und bringen dafür viel Eigenleistung ein. Natürlich ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital einer solchen ohne jegliche Eigenmittel vorzuziehen. Manchmal gibt es jedoch Situationen, die Bauherren die Option ohne Eigenkapital überdenken lassen.

  • Das Traumhaus steht plötzlich zum Verkauf. Jetzt heißt es zugreifen, bevor es ein anderer tut. Hier bleibt keine Zeit, um noch jahrelang Geld anzusparen. In dieser Situation nehmen Bauherren dann auch die höheren Kreditkosten in Kauf, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital entstehen. 

  • Wenn beide Partner in einer gesicherten Anstellung sind und gut verdienen, wie beispielsweise als Beamte, verbessert das die Verhandlungsposition gegenüber der Bank sehr. In dieser Situation ist es einfacher, eine Bank zu finden, die auch mit wenig Eigenkapital die Baufinanzierung gewährt.

  • Wer eine größere Erbschaft erwartet oder eine Lebensversicherung kurz vor der Zuteilung hat, verfügt ebenfalls über gute Aussichten auf eine sofortige Finanzierung. Denn dieses Geld kann teilweise als Ablösung der Immobilienfinanzierung bereits bei Vertragsabschluss fest eingeplant werden. 

In den genannten Fällen prüft die Bank auf jeden Fall die Werthaltigkeit des Bau- oder Kaufvorhabens sowie Bonität und Einkommensverhältnisse des Darlehensnehmers sehr genau. Denn aus Sicht der Bank ist ein Baukredit ohne Eigenkapital mit einem höheren Risiko verbunden.

Risiken für den Bauherren

Wer ohne Eigenkapital baut oder kauft, geht ein nicht zu vernachlässigendes Risiko ein. Die größte Gefahr dabei ist die Zwangsversteigerung, weil der Verkauf dann meistens weit unter dem Marktwert erfolgt. Auch bei einem Notverkauf lässt sich in der Regel keine ausreichende Summe erzielen, um den Kredit vollständig abzulösen. Das bedeutet, das Haus ist weg und es bleiben noch Schulden. Wer nur einen Teil finanzieren muss, weil er über entsprechende Eigenmittel verfügt, kann sein Haus ebenfalls verlieren. Dann bleiben jedoch meistens keine Schulden mehr übrig. Bauherren sollten sich deshalb auf jeden Fall gegen existenzielle Risiken absichern, wie beispielsweise

  • Verlust des Arbeitsplatzes,

  • Berufsunfähigkeit,

  • Krankheit oder Tod des Darlehensnehmers.

Tipp: Förderprogramme nutzen

Im Bundesland Sachsen bestehen einige Förderprogramme, die vor allem für Bauvorhaben in innerstädtischen Lagen zinsgünstige Darlehen beinhalten. Das gilt für den Kauf oder die Sanierung eines Altbaus oder den Neubau in einer Baulücke. Das Energiespardarlehen fördert Maßnahmen zur Wärmedämmung oder den Austausch der veralteten Heizungsanlage. Bei diesen Förderdarlehen gibt es keine Einkommensgrenzen. Dabei haben innerstädtische Immobilien einen großen Vorteil: Bei sehr guter Lage und gutem Zustand halten sie auf Dauer ihren Wert oder steigern ihn sogar noch.

Förderprogramme für Bauherren in Sachsen

Bauherren oder Immobilieneigentümer können für die selbst genutzte Immobilie zinsgünstige Darlehen bei der Sächsischen Aufbaubank beantragen. Das Programm “Innerstädtisches Wohnen” will dem Leerstand in den Innenstädten entgegenwirken. So existiert beispielsweise bei der Stadt Plauen das Förderprogramm “Wohneigentum: Innerstädtisch wohnen”. Die Konditionen für die Beantragung sind auf der Internetseite zu finden.

Mit dem Sächsischen Energiespardarlehen fördert das Land die Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen. Dazu hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW – ein entsprechendes Programm aufgelegt, mit dem verschiedene Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien gefördert werden. Diesbezüglich sind Darlehen von bis zu 90 Prozent der Gesamtkosten möglich.

Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital stellt in bestimmten Situationen durchaus eine Lösung dar. Dabei sollten Bauherren zumindest die Nebenkosten selbst tragen können. In jedem Fall ist es besonders wichtig, für einen entsprechenden Versicherungsschutz zu sorgen, wie beispielsweise mit dem Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung, einer Risikolebensversicherung und einer Kreditausfallversicherung. Außerdem sollten Bauherren versuchen, parallel zur Darlehensrückzahlung Eigenkapital aufzubauen, beispielsweise mit einem Bausparvertrag. So entstehen kleine Rücklagen für Sondertilgungen oder anstehende Reparaturen.