Beim Thema Immobilienkauf als Kapitalanlage, beispielsweise als Komponente der privaten Altersvorsorge, denken viele Menschen zuerst an eine vermietete Eigentumswohnung. Das ist einerseits verständlich, wenn man den Blick allein auf den Preis richtet. Denn zumindest kleinere Eigentumswohnungen sind oft schon zu Preisen erhältlich, für die ein Haus kaum zu bekommen ist. Andererseits ist die starke Fokussierung auf Eigentumswohnungen nicht unproblematisch, weil die Investition in ein Mehrfamilienhaus in der Regel wirtschaftlich deutlich attraktiver ist. Im folgenden Beitrag sind einige wichtige Tipps zusammengefasst, die bei der Entscheidung über einen eventuellen Mehrfamilienhauskauf hilfreich sein können.
Nicht vom höheren Preis abschrecken lassen
Wer über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte sich zuvor einmal den grundlegenden Unterschied zwischen einer selbst genutzten und einer zur Kapitalanlage erworbenen Immobilie verdeutlichen, der vielen privaten Käufern nicht ausreichend bewusst ist. Selbst genutztes Wohneigentum ermöglicht zwar mietfreies Wohnen, bringt aber keinen laufenden Ertrag. Demgegenüber werden Anlageimmobilien ausdrücklich mit dem Ziel erworben, Mieteinnahmen zu generieren.
Vergleicht man das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieterträgen, so ist dieses bei einem Mehrfamilienhaus oft deutlich attraktiver als bei einer Eigentumswohnung. Dazu kommt, dass bei einem Mehrfamilienhaus die Mietausfallrisiken über mehrere Mietparteien gestreut sind, während eine einzelne vermietete Wohnung als Kapitalanlage in diesem Punkt mit einem erheblichen Klumpenrisiko behaftet ist. Vom absoluten Kaufpreis sollte man sich daher nicht abschrecken lassen und nach sorgfältiger Kalkulation lieber ein Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen, statt ein Einfamilienhaus oder eine einzelne Wohnung zur Vermietung zu erwerben.
Die größere Investitionssumme macht es einerseits notwendig, die Baufinanzierung besonders gut zu planen, andererseits können dabei auch entlastende Effekte einkalkuliert werden, die bei selbst genutzten Immobilien nicht zum Tragen kommen. Ein ganz wesentlicher Punkt sind dabei die Kreditzinsen, die von Selbstnutzern komplett getragen werden müssen, während sie bei vermieteten Anlageimmobilien komplett steuerlich absetzbar sind. Das gilt auch für Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Vermittlungsprovisionen im Zusammenhang mit der Finanzierung oder ein eventuelles Disagio. Dazu kommen die sogenannten Abschreibungen. Die „Absetzungen für Abnutzung“ (AfA) sollen den durch Verschleiß bedingten Wertverzehr von Investitionsgütern buchhalterisch abbilden und können daher ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Somit kann eine vermietete Immobilie sich aus den laufenden Erträgen zu einem guten Teil selbst finanzieren, was bei selbst genutzten Häusern oder Wohnungen nicht möglich ist.
Betrachtung aus Nutzer- und Mieterperspektive notwendig
Um als Vermieter eines Mehrfamilienhauses erfolgreich zu sein, muss jedes infrage kommende Investmentobjekt konsequent aus der Perspektive potenzieller Mieterinnen und Mieter betrachtet werden. Ob die Käuferin oder der Käufer selbst lieber im Grünen in ländlicher Umgebung oder mitten in einer pulsierenden Metropole leben möchte, sollte die Kaufentscheidung dagegen nicht beeinflussen.
Befindet sich in der Nähe beispielsweise eine größere Universität oder Hochschule, dann ist ein Haus mit kleineren Ein- oder Zweizimmerwohnungen vermutlich attraktiv für Studierende, die in Campusnähe wohnen möchten. Hier dürfte eine gute kontinuierliche Auslastung nahezu garantiert sein, allerdings auch verbunden mit relativ häufigen Mieterwechseln. Ein Haus mit größeren Wohnungen hingegen wird vor allem den Bedürfnissen von Familien gerecht, sofern es sich in einer geeigneten Lage befindet. Hier spielen als Lagekriterien die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Kitas oder Schulen eine wichtige Rolle, kombiniert mit möglichst fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten und (Kinder-)Arztpraxen.
Darüber hinaus sollte vor dem Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses eine umfassende Prüfung aller steuerlichen, rechtlichen und technischen Aspekte erfolgen, die mit der Due Diligence im Vorfeld von Transaktionen professioneller Immobilieninvestoren vergleichbar ist. Sind dabei keine Probleme oder untragbaren Risiken identifiziert worden, bestehen gute Chancen auf ein lukrativeres Investment, als dies eine einzelne Eigentumswohnung oft ist.