Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) regelt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formal-rechtlichen Teilung des Grundstücks. Im Jahr 2020 wurde das WEG reformiert. Das Gesetz ist zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Damit wurde das Wohnungseigentumsrecht in wesentlichen Punkten geändert. Rechtsanwälte, die auf das WEG-Recht spezialisiert sind, beraten Sie in allen Fragen rund um das neue Gesetz.
Sanierung und Modernisierung leichter möglich
Eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sowie die Gestattung baulicher Veränderungen sind nun leichter möglich. Eine entsprechende Beschlussfassung ist demzufolge mit einfacher Mehrheit möglich (§ 20 Abs. 1 WEG-neu). Dabei bedarf es nicht der Zustimmung aller von der Maßnahme betroffenen Eigentümer. Grundsätzlich haben alle Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Alle Eigentümer müssen die Kosten gemäß ihres Eigentumsanteils tragen, wenn die Maßnahme durch mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen wurde (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Eine Einschränkung dieser Pflicht liegt vor, wenn die beabsichtigte bauliche Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Eine Verteilung der Aufwendungen auf alle Eigentümer ist ebenfalls möglich, wenn sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Eine Zeitspanne von zehn Jahren kann überschritten werden, damit sinnvolle Maßnahmen, beispielsweise zur energetischen Sanierung, auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer realisierbar sind.
Anspruch auf zertifizierten Verwalter
Seit Inkrafttreten der Reform hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Dabei kann ein Sachkundenachweis verlangt werden (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu). Ein Verwalter ist zertifiziert, wenn er durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die erforderlichen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG-neu).
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Die Abgrenzung zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der einzelnen Wohnungseigentümer als Träger von Rechten und Pflichten ist in der Vergangenheit oft schwierig gewesen. Daher ist nun die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, deren Handlungen durch ihre Organe (Eigentümerversammlung und Verwalter) wirksam werden.
Befugnisse für Verwalter
Die Befugnisse des Verwalters wurden im Zuge der Reform ausgeweitet. Der Verwalter kann nun ohne Beschlussfassung in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, soweit diese keine erheblichen Verpflichtungen nach sich ziehen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu). Ein Maßstab für diese Bedingung ist die Größe der Anlage. Mit der Größenordnung nimmt der Kreis der Maßnahmen zu, über die der Verwalter eigenmächtig entscheiden darf. Neben kleineren Reparaturen können hierzu im Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zählen. Seit Inkrafttreten der Novelle haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eigenständig zu entscheiden, welche Maßnahmen sie an den Verwalter delegieren.
Außenvollmacht für Verwalter
Das novellierte Gesetz gibt Verwaltern die Möglichkeit, im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft auszuüben (§ 9b Abs. 1 WEG-neu). Voraussetzung für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder Grundstückskaufvertrages ist ein Beschluss der Eigentümer. Dieser kann sich auf ein konkretes Geschäft oder allgemein auf Geschäfte einer bestimmten Art beziehen.
Eigentümerversammlungen flexibler durchführbar
Durch die Reform können Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen leichter durchgeführt werden. Demzufolge dürfen Eigentümer auch online an der Versammlung teilnehmen. Es ist aber nicht zulässig, die Eigentümerversammlung durch einen Beschluss in eine rein digitale Versammlung umzuwandeln. Darüber hinaus ist eine Eigentümerversammlung nun unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer bzw. bzw. vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einberufungsfrist für eine Eigentümerversammlung beträgt nun drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu). Ein Einberufungsverlangen ist außer in Schriftform auch in Textform (z. B. per E-Mail) möglich.
Flexiblere Entscheidung über Kostentragung
Die Wohnungseigentümer können nun leichter über die Verteilung der Kosten beschließen. Bislang beschränkte sich diese Berechtigung auf Maßnahmen im Einzelfall und setzte eine absolute Mehrheit voraus. Nun können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit und unabhängig vom Einzelfall über die Verteilung der Kosten entscheiden (§ 16 Abs. 2 WEG-neu).
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümer" ist nun im Gesetz verankert. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht demzufolge bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher. Ersterwerber von Wohnungseigentum sind bereits ab Besitzübergabe berechtigt, über die Verwaltung mitzuentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG-neu).
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mieter von Sondereigentumseinheiten sind nun verpflichtet, Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu). Auch bezüglich der Betriebskostenabrechnung wurde eine Harmonisierung vollzogen. Bei vermieteten Eigentumswohnungen können nun die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umgelegt werden. (§ 556a Abs. 3 BGB-neu).
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Novelle erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen. Hierzu zählen Stellplätze und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu).
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen (§ 18 Abs. 4 WEG-neu).